まず調査から！住宅ローンの話し合い

土地・建物・マンションなどの不動産に住宅ローンが残っていても、財産分与の対象とならないわけではありません。

不動産の時価がローン残高を上回る場合（アンダーローン）は、不動産を売却した代金からローンを完済した残額を分け合う方法や、不動産の査定価額からローン残高を引いた金額をもとに財産分与額を算定して現金で清算するなどの方法がとられます。

不動産の時価がローン残高を下回る場合（オーバーローン）ですと、売却したとしても借金（ローン）を完済まで支払い続ける必要があります。

住宅ローンの残った不動産の財産分与はとても難しく、頭を悩ませる問題ですが離婚の際には避けて通れない問題なので夫婦でしっかりと話し合う必要があります。

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　話し合いを始める前に不動産と住宅ローンの調査　

①法務局で不動産の登記簿謄本を取得する

土地・建物の所有権（名義）が誰にあるのかを調べるために、最寄りの法務局で不動産（土地・家屋）の登記簿謄本（全部事項証明書）を取得します。

登記簿謄本を見れば所有者の名前や、抵当権（担保）が設定されているかどうかが分かります。

②不動産の時価の調査

不動産の時価も調査する必要があります。

時価は、その不動産を売却するかしないか、どちらかが住み続けるのかなど財産分与について話し合う上で重要です。

不動産の時価を調べる方法ですが、不動産会社や不動産鑑定士に依頼し査定してもらえば正確な価額を知ることができます。

③住宅ローンの調査

自宅にある住宅ローンの契約書を見てみましょう。

ローンの債務者が誰になっているのか、連帯債務者や連帯保証人が誰になっているのかを調べます。

夫婦のどちらかの親など、夫婦以外の人が連帯債務者や連帯保証人になっている場合もあります。

ローンの残高も調べましょう。

不動産の時価がローン残高を上回っているのか（アンダーローン）、下回っているのか（オーバーローン）でその後の話し合いの方向性が変わってきます。

④不動産をどうするのかを話し合う

①②③と調査をしたら、不動産をどうするのか、ローンは誰が支払っていくのかを夫婦で話し合います。

夫が住み続ける or 妻が住み続ける or 不動産を売却する or不動産を賃貸する