マイホームを財産分与するときの評価方法

結婚後、若いうちにマイホームを持つ夫婦、多いですよね。

北海道は特に多いような気がします。

月々のマンションの家賃と、マイホームのローンの返済額に大きな差はないですもんね。

せっかく手にいれたマイホームですが、離婚のときは大きな問題となることがあります。

売却するのか、どちらかが住み続けるのか、ローンの返済はどうするのか、名義人はどうするのか、財産分与はどうするのか、etc…

一括で支払いを済ませている家庭はほとんどないので、離婚の時点ではまだ何年もローンが残っていて、例え売却したとしても、売却額がローンの残額を下回っている状態（オーバーローン）というケースが多く見られます。

オーバーローンの状態ですと、財産分与の対象にはなりません。

『ローン＝債務』ですから。

売却した場合に、売却額がローンの残額を上回っている状態（アンダーローン）ですと、その差額が財産分与の対象になります。

仮に、売却額（若しくは不動産の評価額）が2,000万円、ローンの残額が1,600万円とすると、400万円の差額が出ます。

この400万円が財産分与の対象になります。

2分の1ずつ分けたとすると、200万円ずつということになります。

売却せずに夫婦のどちらかが住み続ける場合には、家を出るほうの配偶者に財産分与として200万円を現金で支払い、住み続けるほうがマイホームを取得し、ローンを支払い続ける、という方法をとることもあります。

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　不動産の評価方法　

売却するにしても、どちらかが住み続けるにしても、マイホームを財産分与の対象とする際には、現在の価額を確定する必要があります。

（すぐに売却した場合には売却価額が基準となります。）

いつの時点を基準とするかというと、現在時（訴訟であれば口頭弁論終結時）の時価で計算することとなっています。

評価の方法ですが、特に定めはなく、客観的かつ合理的な方法でおこないます。

固定資産評価額と時価に大きな開きがないようであれば、固定資産評価額を基準とすることもありますが、一般的には、夫婦それぞれが不動産業者から時価査定書を取得し、その中間の額を採用する方法が採られます。

評価額に開きが大きい場合や、当事者が納得しない場合には、不動産鑑定士による鑑定を経ることもありますが、これには時間と費用がかかります。

不動産鑑定士に依頼した場合の鑑定料は高額となりますので、よほど揉めていない限りは、不動産業者に依頼することが多いようです。

　☆不動産の評価方法のまとめ☆　

①固定資産評価額を基準とする（費用はかからないが時価より安い場合が多い）

②不動産業者に査定を依頼する（無料の査定もあり。夫婦それぞれが依頼して中間の額を採用するのが公平）

③不動産鑑定士に鑑定を依頼する（公正で精度が高いが高額）