June 26, 2018

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マイホームを財産分与するときの評価方法

March 2, 2018

 

結婚後、若いうちにマイホームを持つ夫婦、多いですよね。

 

北海道は特に多いような気がします。

 

月々のマンションの家賃と、マイホームのローンの返済額に大きな差はないですもんね。

 

せっかく手にいれたマイホームですが、離婚のときは大きな問題となることがあります。

 

売却するのか、どちらかが住み続けるのか、ローンの返済はどうするのか、名義人はどうするのか、財産分与はどうするのか、etc…

 

一括で支払いを済ませている家庭はほとんどないので、離婚の時点ではまだ何年もローンが残っていて、例え売却したとしても、売却額がローンの残額を下回っている状態(オーバーローン)というケースが多く見られます。

 

オーバーローンの状態ですと、財産分与の対象にはなりません。

 

『ローン=債務』ですから。

 

売却した場合に、売却額がローンの残額を上回っている状態(アンダーローン)ですと、その差額が財産分与の対象になります。

 

仮に、売却額(若しくは不動産の評価額)が2,000万円、ローンの残額が1,600万円とすると、400万円の差額が出ます。

 

この400万円が財産分与の対象になります。

 

2分の1ずつ分けたとすると、200万円ずつということになります。

 

売却せずに夫婦のどちらかが住み続ける場合には、家を出るほうの配偶者に財産分与として200万円を現金で支払い、住み続けるほうがマイホームを取得し、ローンを支払い続ける、という方法をとることもあります。

 

 不動産の評価方法 

 

 

売却するにしても、どちらかが住み続けるにしても、マイホームを財産分与の対象とする際には、現在の価額を確定する必要があります。

(すぐに売却した場合には売却価額が基準となります。)

 

いつの時点を基準とするかというと、現在時(訴訟であれば口頭弁論終結時)の時価で計算することとなっています。

 

評価の方法ですが、特に定めはなく、客観的かつ合理的な方法でおこないます。

 

固定資産評価額と時価に大きな開きがないようであれば、固定資産評価額を基準とすることもありますが、一般的には、夫婦それぞれが不動産業者から時価査定書を取得し、その中間の額を採用する方法が採られます。

 

評価額に開きが大きい場合や、当事者が納得しない場合には、不動産鑑定士による鑑定を経ることもありますが、これには時間と費用がかかります。

 

不動産鑑定士に依頼した場合の鑑定料は高額となりますので、よほど揉めていない限りは、不動産業者に依頼することが多いようです。

 

 

 ☆不動産の評価方法のまとめ☆ 

 

①固定資産評価額を基準とする(費用はかからないが時価より安い場合が多い)

 

②不動産業者に査定を依頼する(無料の査定もあり。夫婦それぞれが依頼して中間の額を採用するのが公平)

 

③不動産鑑定士に鑑定を依頼する(公正で精度が高いが高額)

 

 

 

 

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